涉外租赁合同怎么约定保证金作为出租人，在将名下房屋出租过程中，面临的最大风险为房屋及其原有设备的损坏以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相应费用。收取租赁保证金的作用即在于防范上述风险，保证出租人的利益。租赁保证金的收取及作用应于合同中明确约定，比如承租人有支付租赁保证金的义务，以及出租人有在承租人拖延支付任何应付费用达一定期限后，从上述租赁保证金中予以相应抵扣的权利。同时在合同中还应规定，承租人在出租人进行抵扣后，在规定期限内将租赁保证金补充完整，否则应就抵扣金额缴纳一定数量的滞纳金。1、其他双方认可的租赁保障措施。比如停止水、电、煤等供应的保障措施在实际情况允许的条件下，应于合同中明确约定。在发生承租人拖欠任何应付费用达一定期限后，出租人享有的停止承租房屋水、电、煤供应的权利。此外，为防止承租人使用国际长途电话而拒付高额电话费的情况发生，建议承租房屋仅开通国内电话，如承租人需使用国际电话的，除租赁保证金外，应就电话费另行支付保证金。2、物业状态的约定合同中应明确说明出租人将房屋交付承租人时的房屋的状况以及房屋内设备的详细情况，以此作为承租人向出租人交还房屋时核对财物的依据。3、针对承租人恶意“失踪”行为的防范措施的约定，防范承租人恶意“失踪”的方法应于合同中约定。当发生承租人在租赁期当中无故连续停止对租赁房屋的使用达一定期限，且承租人恶意使出租人无法与其取得联系时，出租人有权在第三方(如物业管理公司、公证机关)在场的情况下，将承租人留存于房屋中的物品、设备进行清点，并制作清单后，搬离承租房屋，由此发生的所有费用，包括公证费、保管费等均由承租人承担。