五证不全买卖合同有效是错误的,住房和城乡建设部规定:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。综上所述:如果开发商未取得预售许可,既不要签订认购书更不要签订商品房买卖合同。