你所说的是建筑物区分所有权的客体吧。 作为专有部分,需要三个条件: 1,构造上的独立性。即与整个建筑物的其他部分能够加以区别。如一栋楼中通过固定楼板和墙壁与其他单元相隔离的的单元,成住宅单元。 2,使用上的独立性。即该部分是否有独立的出入口,若必须利用相邻门户才能出入,不具备使用上的独立性。 3,能够登记成为特定业主所有权的客体。就是说通过共有墙壁,楼板隔离开的专有空间,就是可以在登记簿上登记的房屋空间,也就是可以办理产权证的房屋空间。如你所说的,如果在特定房屋买卖合同中,开发商明确将露台列入房屋买卖合同中的才算是专有部分,否则就是共有部分。 解释一下你的疑惑,开发商如果将房屋出售,那么不仅将房屋出售,那么购买房屋的业主,不仅获得房屋的所有权,而且获得了建造房屋的土地使用权。那么这个小区如果房屋全出售完毕,那么这个小区和开发商没有任何的关系了,开发商只有如商品出卖后的售后服务义务,如房屋漏水,墙壁裂缝等维修义务。 小区建筑物区域内的道路,绿地,儿童设施,建筑物基础,结构,屋顶,通道,楼梯,大堂还有消防等附属设施,都为业主共有部分。 另外就是建筑物的外墙,曾有开发商表示过建筑物临街的外墙属于开发商保留的所有权,用来出租广告牟利,这些都是没有法律依据的,通过外墙你来考虑你所说的露台,你认为他收费合理吗?