企业通过合法的方式竞拍拍卖所得的土地,因为拍卖方没有办理出让手续,征收时补偿不到位应当如何维权?路永强律师通过案例来跟大家一起探讨下相关的法律法规。

先来看个案例,该案例发生在河南南阳,某仓储物流企业拥有国有划拨用地。地上建筑物是7000平方米。当时是通过正规的拍卖渠道拍卖的土地,就是国有资产拍卖平台拍卖得来的一块国企改制的土地。但是因为相关部门的原因,土地的出让手续一直没有办,但是房产证办下来了。办房产证的相关规划等手续都有。

还有一个更重要的问题,现在的土地和房产不在一个人的名下,土地证是老土地证和房产证不在一个人的名下。所以,遇到了征收的时候,相关部门说该土地的使用权人不是属于企业,所以补偿的标准比较低。企业不知道该如何解决,如何维权。

该案例非常典型,我们律师在目前办理案件过程当中,这类案子遇到过很多。虽然是民营企业所使用的土地,但是划拨用地往往历史原因,很多有的是从法院购得的国有土地上的房产,有的是从国有资产拍卖平台上一些破产的国有企业购得的厂房而获得的土地使用权等等,一旦遇到征收,好多的补偿都定的比较低。

在法律上可以从以下几个方面来分析,首先,通过拍卖的方式获得房产的以及获得土地使用权的,没有及时办理土地出让手续,即没有办理出让的土地使用权证,责任在谁?根据很早之前发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,划拨用地在出让、转让时,以及划拨用地上的房构筑物、建筑物在出让、转让时,必须办理出让手续,补交土地出让金。而且,土地出让金应当由土地使用权人,也就是原划拨土地的土地使用权人来进行办理。

通过这个规定来看上面提到的案例,如果真的是通过国有资产交易平台上拍得的土地,那么土地出让金应当由原国资委,也就是原土地使用权是原来的国有企业,如果原来国有企业破产,应当由相关的股东,也就是国资委来进行处理。在补缴土地出让金之后才可以办理最终的土地使用权证。

所以,该案例中的土地其实在拍卖的时候。竞得人、竞拍人缴纳的房屋款及土地款项当中应当都包括了土地出让金。相关的部门把土地出让金截留了,没有补缴,所以这个责任应当由相关的部门来承担。如果是从法院拍得的,也是应当由原土地使用权人先补缴土地出让金,然后再办土地的转让手续和房屋的登记手续等等。

如果目前遇到了征收,现在的征收部门和原来的国有企业的股东,也就是国资委是同属于同一行政部门,其实这个问题就很好解决了。但是我们处理了很多案子是不属于同一部门,比如说原来在国有资产上拍卖的国有企业,隶属于另外一个区国资委。而现在的征收,不动产所在地的区主管部门,那么他们分属于不同的行政机关,这就存在部门之间相互利益纠葛的一些问题。

如果遇到这类的问题,需要通过不同的法律程序来解决。首先,征收应当获得相应的补偿,然后其他的补偿应当由原来的国资委来承担,这是一个思路。另外一个思路,根据《物权法》(现在的《民法典》),以及《土地管理法》等等都有类似的规定,某单位如果获得了房屋的所有权自然获得该块土地的使用权。

企业既然获得了房屋的产权证,那么对于土地的使用权是法定的自然获得。至于说有没有补缴土地出让金,那只是一个债权,跟物权没有关系,而且债权是由原国资委来承担,应当由区主管部门去找原来的国资委,由他来补缴土地出让金,并且承担相应的利息损失等等。

另外,该企业涉及到的土地使用权证,房屋所有权证不在同一个单位的名下,那是当然的。因为划拨土地使用权只能是在老的企业,不能在新的企业,因为划拨土地一般很少划拨在私营企业或者民营企业的名下。

如果遇到了征收,可以一揽子解决,比如说刚才提到的两个解决方案,当然还有很多解决方案。如果没有遇到征收或者征收的,大家可以完全通过2021年自然资源部发布的《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》来进行了解。该通知规定,如果没有办理土地使用权的,应当按照当时的政策来补办相应的手续。比如按当时的土地出让金,按当时的规定来补办土地出让手续,自然获得出让方式,通过出让方式取得土地使用权证,然后再解决征收和补偿的问题。

各位企业主如果遇到了这样的问题,大家一定要找专业的律师团队进行咨询。律师团队可以从法律法规的角度,从定性的角度,从搜集证据的角度,特别是从整体维权方案设计的角度,为大家指明一个方向。因为整体方案的错误而失败的案例,我们接触过很多。有很多案子,比如说方向都设计错了,然后做错了来找到我们。有的案子是可以挽回的,当然也有的案子是无法挽回的,一定要找专业律师团队寻求帮助,维护企业自身的合法权益。