合同可以是口头形式、书面形式和其他形式,原则上,按法律法规规定必须是书面形式的,那么只是口头形式签订的合同,可以视为双方没有合同。但根据《合同法》规定,租赁合同的书面形式并非强制性的要求。仅规定租赁期限六个月以上时,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。并非视为双方无合同。

法律依据:

1、《合同法》第十条 当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

2、《合同法》第215条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

3、《合同法》第232条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

4、《合同法》第61条:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。

(一)签约主体不合格。

当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。

(二)内容不合法。

主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。

(三) 客体不合格。

以下情形的房屋不允许出租:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。