1、土地使用年限最高70年,土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

2、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;

3、工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;

4、教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;

5、商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;

6、综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说,根据以往的规定可以知道,办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后,虽然规定了可以自动续期,但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。

《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在一定范围内征求意见,相比于“草案”,“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是,当购房者的土地使用年限到期之后,需要怎样进行权利延期,是否需要缴纳土地出让费用,缴纳多少出让费用,都还没有一个明确的说法。

土地使用年限的算法

土地使用权年期修正

1.实质

土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短,直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后,土地的使用期限越长,土地的总收益越多,土地利用效益也越高,土地的价格也会因此提高。因此,通过土地使用权年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

2.修正方法

(1)计算使用年期修正系数,年期修正系数按下式计算:

K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]

式中:K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;

r——土地还原率;

m——待估宗地的使用权年期;

n——比较案例的使用权年期。

(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正,即有:

年期修正后地价=比较案例价格×K

案例3:若选择的比较案例成交地价每平方米为500元,对应使用权年期为30年,而待估宗地出让年期为20年,该市土地还原率为8%,则年期修正如下:

年期修正后的地价=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m

综合上面所说的,土地使用都是有年限的,如果超过了年限,那么就要尽快的去办理续签的手续,这样才能更好的再次拥有土地的使用权,所以,在签订合同的时候一定要好好的看清楚日期,不然过了的话,那么自己的合法权益就受不到保障了。