(一)土地使用权通过招标、拍卖、上市等方式出让。A.土地招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人等组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。土地主管部门在招标出让过程中，应当根据出让土地的具体情况编制招标文件，并进行投标登记。投标人必须缴纳投标保证金，并提交营业执照复印件、法定代表人证明等文件。投标人按照招标文件的要求编制投标文件后，在规定时间内将投标文件密封并投入指定的投标箱。专家组成的评标委员会根据评标标准对企业提交的投标文件进行评标后，将在规定的时间和地点开标。中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人应在《中标通知书》约定的时间与土地管理部门签订《国有土地使用权转让合同》。公开招标的投标人不得少于三家，少于三家的，招标人应当停止开标。在公开招标中，投标企业的投标价格是一个重要的评标因素。但为了防止土地开发后续资金不到位，出现土地闲置浪费，开发商的经验和实力也是评标委员会关注的焦点。B.土地拍卖出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布的拍卖公告，投标人应当在指定的时间和地点进行公开投标，并根据投标结果确定土地使用者的行为。土地主管部门根据被拍卖土地的特点编制拍卖文件，买受人在申请截止日期前提出申请，缴纳不少于拍卖文件规定的保证金，并提交法定代表人证明等信用证明。经审核合格后，买受人将获得印有号码的标志，拍卖将在拍卖公告规定的时间和地点进行。参与的买受人不得少于三人，否则应终止拍卖。拍卖中的最终成交价格必须高于拍卖人设定的底价，否则拍卖需要终止。拍卖结束后，买受人应当按照《拍卖成交书》规定的时间与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖最重要的原则是价格高的人得到，与其他形式的拍卖原则相同。C.国有土地使用权的挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布的挂牌公告，拟出让宗地的交易条件将在指定的土地交易场所上市公布，接受买受买受人的报价申请，更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府土地主管部门编制上市文件，投标人在规定日期前提出购买申请，按规定缴纳保证金，提交法定代表人证明等信用证明后提交投标申请。在上市文件规定的上市起始日期，上市人应在土地交易市场上公布上市地点、面积、用途、使用寿命、规划要求、起始价、涨价规则、涨价幅度等内容。符合条件的买方应按文件要求填写购买报价，买方可在上市期间多次报价。上市期限内只有一个买方只有一个买方，报价不低于上市底价，符合其他交易条件的，上市交易；上市期限内有两个或两个以上投标人报价的，最高投标人为投标人；报价相同的，先提交报价的是投标人。但如果报价低于底价，则无应价或投标人在上市期内的报价低于底价或不符合其他交易条件，则上市不成交。上市交易的上市期限不得少于十个工作日。投标人确认后，上市人应向投标人出具《上市交易确认书》。投标人应根据《上市交易确认书》约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权转让合同》。上市也遵循价格高的人得到的原则。区别在于不是现场报价。因为上市是书面报价，所以引起的关注和曝光不如招标拍卖。招标拍卖挂牌出让土地使用权范围:(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地、商品房等各类经营用地，以及有竞争要求的工业用地；(2)其他土地供应计划公布后，一块地有两个或两个以上意向用地的；(3)划拨土地使用权变更用途的，《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定明确收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(5)土地使用权转让改变用途，《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定明确收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。(二)以协议方式取得国有土地使用权(目前基本不采用这种方式)的协议转让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地的愿望，国有土地代表与有意受让人协商转让土地使用的相关事宜的转让方式。主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利性项目、政府为调整经济结构、实施产业政策而需要支持的优惠项目。以这种方式转让土地使用权的转让金不得低于国家规定的最低价格。土地使用权以协议方式转让，不引入竞争机制，不公开，人为因素多。因此，有必要限制这种方式，以避免不公平竞争、以权谋私和国有资产流失。(1)协议出让国有土地使用权范围出让国有土地使用权的，除依照法律、法规、规章的规定，应当采用招标、拍卖或者上市的方式出让外，方可采用协议方式，主要包括以下情况:A.供应商业、旅游、娱乐、商品房、工业用地等各种经营用地以外的土地，同一土地供应计划公布后，只有一个意向用地者；B.原划拨、租赁土地使用权申请协议出让的，经依法批准，可以采用协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；C.划拨土地使用权转让申请协议出让，经依法批准，可以采用协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；D.出让土地使用权人申请续，经审查批准续期的，可以采用协议方式。(2)禁止性规定A.协议出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定确定的最低价格。B.协议出让的最低价格不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费和按照国家规定应缴纳的相关税费之和。在有基准地价的地区，协议出让的最低价格不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价格时，国有土地使用权不得出让。二、以划拨方式取得国有土地使用权。1.内涵:土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。也就是说，划拨土地使用权不需要用户支付购买土地使用权的费用，而是经国家批准无限期使用国有土地。但是，取得划拨土地使用权的用户应当依法缴纳土地使用税。2.年限:以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，不受使用寿命限制。虽然划拨土地使用权无限期，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的，国家应当免费收回划拨土地使用权，并可以依法出让。由于城市建设发展的需要和城市规划的要求，划拨土地使用权也可以免费收回，也可以依法出售。划拨土地使用权免费收回的，其地上建筑物等附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。3.以划拨方式取得国有土地使用权的:根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权确实必要，可以经县级以上人民政府依法批准:(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)能源、交通、水利等国家支持的项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记核实，同级人民政府颁发土地使用权证书。4.转让、出租、抵押的限制性规定:划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押:即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，具有土地使用权证明，地上建筑物具有合法产权证明，经当地政府批准出让并补缴土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所得抵押出让金。未经批准转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。3.通过转让获得国有土地使用权。1.内涵:土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转让给他人的行为，即土地使用者将土地使用权单独或与地上建筑物和其他附着物一起转让给他人的行为。原有土地使用权的一方称为转让方，接受土地使用权的一方称为受让方。2.转让方式：包括销售、交换、赠与等。3.禁止性规定:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发的，土地使用权不得转让。4.寿命:土地使用者通过转让取得的土地使用权，其使用寿命为土地使用权转让合同规定的使用寿命，减去原土地使用者使用寿命后的剩余寿命。5.房地一并转让:土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权将相应转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人在建筑物和附着物使用范围内享有土地使用权。土地使用者转让地上建筑物和其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权将相应转让，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。6.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。当土地使用权转让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。补充说明:项目收购取地方式属于转让范畴，具体内涵是通过收购项目公司股份获得项目公司拥有的土地。收购项目公司的优势:(1)避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦，手续简单，操作方便。(2)节省了直接转让土地所需的各种税费。(3)可以直接拥有原项目的开发人员，开发快。收购项目公司的缺点:(1)存在人员整合的风险。(2)原公司可能存在财务和法律问题，需要注意前期调查。