卖家因为要出国,所以开价不高,而经过多方实地考察的张先生对该套房产十分满意,于是就与卖家签订了二手房买卖合同。同时双方也在合同内拟定了有关违约的相关行为。签订了买卖合同之后几天,张先生就直接搬入了该套房产。随后,房产的卖家出国去了。但没多久,张先生发现问题来了。由于双方对于该套房产一些日常生活设施账户的交付,没有约定,卖家急着出国也没有办理交接,也就是说,张先生在水、电、煤气等等方面缴费不是很方便,又因为卖家不在国内,不能及时进行更名手续的办理,让张先生头痛不已。案例二:去年春节前,王女士看中一套面积约120平方米的三室户型,售价110万元,房龄不足5年。为了尽快达成交易,卖家建议采用“阴阳合同”的方式,将递件过户合同中的房款降为85万元,从而减轻王女士成本。在办理过户手续时,由于成交价过低,房管部门仍按评估价110万元依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比王女士的预期多2万多元。为此,王女士提出多出部分由卖家承担,但卖家则表示合同约定由买家承担,如果买家反悔,还需要扣除定金作为补偿。法官提醒购房者都要确认房产基本信息的真实性与有效性。比如房产证、身份证是否有效,房产证、身份证和签署合同人要统一,如有特殊情况,需出具公证委托书。确定房屋有无设定抵押、租赁,如房屋已出租,卖方应当提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。有无被司法机关或行政机关查封或以其他形式限制房地产权利。房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写,不得随意增改文字。而房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等,这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中,但是需要在合同的“其他条款”中注明。房屋权属要明确注明。还要确认房产是否属于夫妻共同财产,私产房要填写产权人和共有权人姓名,企业产房要填写产权单位名称,公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况,须卖方出具相关证明。另外,交易金额及付款方式、违约责任应约定明确。有关金额约定时应顶格大写,字迹清晰。如有小写,须注意前后一致。明确付款金额和具体时间,保证总金额一致,前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金,卖方出具收款票据或收条。附属设施的约定则可依据“三要三不要”的原则:煤气、暖气和一户一表要注明,并约定日期交接相关证件或变更证件。如果有家具或电器等等留给买方,需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。值得注意的是,房地产交易中心有专门的房屋评估价计算方法,想通过报低成交价来少缴税是行不通的。“阴阳合同”对买卖双方都有风险,建议双方在房款的协商方面多进行沟通和让步,不要因在交易成本上贪图小利而承担了不必要的风险。房价有涨有跌买卖双方都应摆正心态日前,姑苏区法院对该院一年来受理的48件二手房买卖纠纷进行了全面的调研分析,从中分析了相关原因,其中价格的涨涨跌跌成为纠纷的主要症结。法官们提醒买卖房屋双方还应遵循诚信原则,以免承担违约责任,最终得不偿失。案例一:宋先生与陈女士是夫妻关系,陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍,与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场,但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至姑苏法院,以房屋买卖合同未经其同意为由,要求确认合同无效。审理中,阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效,是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了10多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨,对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证证实宋先生对房屋买卖过程是知情的,在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。案例二:钱某与王某经中介公司介绍,约定钱某将一套房屋卖给王某,实际成交价为200万元。后来王某根据多方比较认为自己的房子买贵了,于是向钱某交涉要求解除合同,钱某表示反对。几天后,王某向钱某发出律师函,称房屋到处都是裂缝,存在质量问题。而钱某和中介两次带自己看房都在傍晚时分,是故意掩藏这些瑕疵,属于欺诈。王某据此要求解除合同。经查明,涉诉房屋墙壁上共有三条不足1毫米的裂缝,属于收缩裂缝,对房屋结构并无影响。且钱某出售房屋时,室内每个房间都有照明灯光,裂缝清晰可见并无遮挡。综上,姑苏法院没有采纳王某的意见,酌情判决王某向钱某支付违约金60000元。法官提醒房屋买卖属于市场交易,买卖双方的合同是在双方平等自愿的前提下签订的,受法律保护。也就是说,房屋买卖行为本身就是一种商业交易行为,必然存在风险,这就要求双方作出妥善的判断。一旦签好合同,价格就是确定的。尽管从签好合同到房屋过户有一个过程,房价有可能上涨或下跌,但除非证明合同在订立时显失公平,否则既然双方意思已经达成一致,接受了就要认真履行,不履行就要承担违约责任。