近年来，随着这个房价不断的上涨，在大城市周边出现了很多小产权房。小产权房呢比较便宜，比市价要低很多。那么李先生呢就来找到我们，问我们小产权能不能买，有没有什么风险？

今天就给您分享一下有关小产权房的法律问题。小产权房实际上是在农村集体土地上修建的房子，但是这个修建的房子呢，并没有取得建设手续，也没有取得用地手续。小产权房的小产权的概念并不是法律概念，法律上的产权只有合法与非法的区别，没有大小产权的区别。

小产权房呢一般不是由国土资源局或者是不动产登记中心来办理发证，而是由村委会、乡政府发放产权。有的叫乡产权，有的叫村产权。那么这些房屋呢，在交易过程中都是违法的，因为他并不存在着合法的或者是法律意义上的产权。

现实中呢，由于小产权房的价格比较低，所以就有很多人呃买不起真正的这个合法的住宅的情况下，他们就把目光投向了小产权房。那么由于小产权房并不是取得合法手续，那么所修建的房屋在后期呢，也无法取得不动产登记，他是没有实质意义上的市场交易价值的，作为合同的标的也是非法的。但是呢，由于该房屋建设成之后，它具有一定意义的使用价值。因此在交易过程当中，小产权房基本上表现为以租代售的形式提供给买受人

比如说租赁期限三十年、五十年，或者是永久从政府对房屋建设管理的角度来说，小产权房因为没有取得建设审批手续，也没有取得用地审批手续。因此，它违反了我们国家的房地产管理法和土地管理法。在这意义上，小产权房是违建，从合同买卖的效率上来说，由于小产权房属于违建，因此小产权房作为合同的标的，因为买卖小产权房违反了合同法的强制性规定，该合同是无效的。

但是根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条和第二条的规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效嗯实践当中呢。小产权房的交易大部分以以租代售的形式来出现在以租代售的协议当中。有的约定租赁期限二十年，有的约定三十年，有的约定五十年，有的甚至约定永久。

那么在这种情况下，小产权房作为租赁标的，因为违法法院是对于租赁协议是不予确认效力的。但是如果承租人以租赁标的违法为由向人民法院起诉，确认合同无效，法院也不予支持。因为法院知道承租人如果确认合同无效，目的就是为了逃避缴纳租金。因此，如果出租人以房屋租赁协议为由向承租人要求缴纳租金，法院虽然不支持租金的诉请，但是法院会判决由承租人承担房屋使用费。实际上，房屋使用费基本上与房屋租金相当。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，如果当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题解释第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿。因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。实践中会出现城管部门对小产权房以违建的形式发布拆除决定书，承租人无法以租赁协议为由与城管对抗拆除决定书的效力。

拆除决定书经城管或者是建设委员会依法作出之后，他就具有一定的法律效力，承租人只能尊重该拆除决定的法律效力，依法配合城管部门拆除违建。但是承租人与出租人或者买受人与出让人之间的买卖协议、租赁协议所导致的损失如何来办呢？承租人只能向出租人进行主张，买受人也只能向出卖人予以主张。还有另外一种情况，就是承租人或者是买受人在使用这个小产权房过程当中，城管虽然没有下达拆除决定书，但是政府部门会通知供水、供电、供气的部门终止向小产权房的业主供水、供气供电。

那么这个时候房屋的价使用价值就大大降低。那么承租人或者买受人又如何维权呢？这种情况下，承租人或买受人会陷入非常尴尬的境地，因为没有合法产权，也无法向供水、供电、供气的部门主张你的合法权益。实践中一般的做法呢就是出租人与承租人那么协商。如果能够解决供水、供电、供气的问题，那么承租协议依然有效。如果协商仍然无法解决供水、供电供气的问题，那么承租人呢，可以依据协议，那么与出租人解除租赁协议。根据我们的办案经验，小产权房的交易无论是承租还是买卖，都是存在着巨大的法律风险。因为小产权房是在没有取得合法的建设手续、用地手续的情况下建设的。但是呢，由于小产权房具有巨大的这个价格优势，那么有些呃居民呢他可能想铤而走险去尝试着购买小产权房。

那么我们在此呢向大家提供如下的建议。

第一，那么要仔细的调查该小程序法建设过程当中存在的哪些没有审批或没有许可的一些程序。如果根本就没有办理过建设或者用地手续，那么该小产权房的买卖或者承租建议大家还是慎重考虑。如果该小产权房的建设手续呃，虽然是已经办理了，但是呢并没有完全的呃办理下来。但是后期呢这个建设或者用地手续有办下来的可能。那么销售型房的承租人或买受人，那么可以在协议的内容当中约定好关于小产权房审批手续办证手续办理的一些时间或者是条件，确保自己呢在签订承租协议或买卖协议之后，能够顺利的拿到小产权房的房产证，也就是小产权变成大产权。如果后期无法取得建设手续或者是用地手续，那么我们还是最好不要买这些小产权房。今天我们就分享到这里。