在集体土地上,特别是偏远农村。“以租代征”并不少见,以租代征行为表面上给予了耕地农民一些保障,使得土地能够综合利用,使用土地的第三方也能尽快拿到土地展开建设,实现了一种“三赢”的状态。但是,“以租代征”的行为实际上是一种利大于弊的现象,既不符合法律规定、国家政策,也会使得老百姓无处可去、无地可耕。那以租代征到底是什么状态?法律为何命令禁止呢?

首先我们来看什么是以租代征。"以租代征"是指擅自将农用地转为建设用地。 即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。

根据《土地管理法》第四十四条:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”等规定该行为其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。 

以租代征包括下列情形:

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;

2、基层政府直接租赁农村集体土地;

3、基层政府转租农村集体土地;

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;

5、村自行出租自己的承包地;

6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

这些情形既有用地单位直接参与、政府主导以及村委作为主体与用地单位签订合同。但也不仅限于这几种情形。

从法律规定上来说为什么以租代征不合法呢?《土地管理法》第六十一条:“乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”

以及四十三条规定说明使用集体土地建设是有严格限制,首先农用地转用仅是第一步,还要经过后续的征收、申请国有土地使用(招拍挂、出让、划拨)等一系列程序。而根据1998年版《土地管理法》规定的上述两个特例也是需要证明文件和相对应的审批手续。这也是为什么以租代征不合法但却难以根除的原因。

法律之所以会命令禁止,是因为就此发展,势必会导致集体土地遭受破坏、村民流离失所,不利于我国长治久安。那具体会有那些表现呢?
一、对于用地单位或者个人来说,此类土地租赁合同得不到法律保障。到时租赁土地国家欲征收为国有,因为该违法行为合同应当认定自始无效,并且地上建筑物也不可能有任何审批手续。很可能由于违法建设被强制拆除而得不到任何补偿。

二、对于主导政府来说,似乎政绩得以提升,但因为“法无授权即禁止”的行政基本原则,该行为已违反相关行政条例,直接责任人员和领导严重者可能触犯刑法。

三、对于出租农民来说,生活得到了租金的保障,但却后来因为违反法律规定合同无效,承包土地应当复耕或者将收回承包土地。而从厂房等建筑的复耕难度大、需要大量资金。土地也可能因此造成永久性损伤,结果得不偿失。

“以租代征”行为既违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》等相关规定,也会因此造成国家资源的浪费。若签订了类似的土地租赁协议,也会因为违反法律规定而合同自始无效,可随时要回土地。