很多购房者对于房屋使用年限的概念感觉很模糊，对于房屋使用年限分两个概念，买房人必须明确，一是房屋本身的使用年限，二是土地的使用年限。关于房屋使用年限的说明房屋是买房人的私人财产，享有永久的所有权和使用权。而土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的几个商品房的使用年限分别为38，47，58!70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。这个问题是焦点，因为现在国家正在制定新的《物权法》，其中会有关于使用年限的条款，到期后收不收土地出让金，收多少，正在讨论，尚无定论。很多人在讨论房子的时候，从经济上分析，都是以使用70年为标准，而且很多买房的人也认为自己的房子是70年.因为我们的房子土地使用权是70年，而且政府也承认了70年后可以自动续期.所以很多人买了个房子,就心安理得地等着能住70年了。可是，这是真的吗?其实70年只是土地的使用年限而已，而房子真正的使用年限，在我国,普通住宅及商业用房,均是50年的设计寿命。而且，这个50年，也仅仅是结构的设计寿命，也就是说，设计者可以保证这个房子在50年内不会倒塌，不会出现事故，过了50年，这个房子就是属于报废品了。就象汽车一样，过了报废年限必须报废。再说，你的儿孙和你(如果你那个时候还能挺住的话)以后愿意住在一个没有任何安全保障的旧楼里吗?也许你要说，50年嘛，我早换房子啦。别急，我的话还没完,刚才说的只是结构，一个房子，分建筑结构水电四个专业。50年只能保证你建筑结构的。水电呢?告诉你，水电的设计年限只有最多30年，而且这还必须是采用优质产品.而且据我所知，目前建筑行业，水电所采用的材料大多都刚好能符合要求，甚至很多都不能达到要求。所以，按照目前所使用的水电材料，使用年限也最多只有25年。也就是说，25年后，你所在的房子必须大修一次，包括更换老化的电缆，生锈的水管，更换变压器等等，当然，这个肯定是你所在小区大家共同承担，物业肯定是不会给你承担这个费用的。以上说了这些，那么你买二手房的话就要当心了。很多人为了那个5年不交税的政策，买了超过5年的房子，还自以为捡了好大的便宜。再告诉你一个事实吧，90年代的房子，由于当时建筑工艺及建筑成本的限制,质量大多都不好，按照结构来说，能使用到30年就已经很不错了(我现在住的房子也只有10年,房子已经破旧不堪了).也就是说，如果你买超过10年的二手房的话，虽然设计年限是50年，但你一定要考虑到30年报废的可能,也就是说，你实际使用年限只有20年左右了。而且，也许你刚接到手，就要面临大修的情况。那么超过50年的房子怎么办呢?有两种可能，一种是直接报废，二种是请相关专家评估，对结构进行加固。但是按照我国目前的建筑情况，50年后能通过评估并有条件进行加固的住宅，我想肯定不到一成，而且加固的费用也是相当可观的。如果直接报废了，肯定你不甘心，我买的是70年啊，怎么又变成了50年。也许你现在合算着，到时候我们可以所有业主一起在报废的房产上重新盖楼，那个时候土地不要钱,房子造价又不高，所以还是合算的。但是你忽略了一个重要的事实：国家允许吗?现行的国家政策，可没任何一条关于报废的房子上可以自己盖新房的条例，而且如此众多的审批条件，你能通过吗?而且，现在国家都不允许业主自己盖房,农民在自己的宅基地里盖房子，审批都很难通过了，更不用说你那个马上要到使用权期限的土地了.所以，国家出台的那个70年自动续期的说法根本就是为了安抚大家的!50年后你的房子就报废了，如果又不允许你再盖(国家可从来没说过允许你那个时候再盖)，那你能做的是什么呢?我想，就只有等着国家来拆迁了，如果你运气好，可能给你20年的土地使用费，让你再重新买房吧。各种结构房屋耐用年限的参考值房屋耐用年限指房屋能按其设计功能正常使用的年限，以主体结构确定的建筑耐久年限可分为四级。通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。各种结构房屋耐用年限的参考值一般为：1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构：10年。建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构一等：2%;3、砖混结构二等：2%;4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%;6、砖木结构三等：3%;7、简易结构：0。房屋残值：房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。清理费用：拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。残余价值：残值-清理费用。残值率：残余价值/房屋造价。