认购书是广泛存在于商品房销售中的一种文书。由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定,由认购书及其中定金所引起的纠纷正日渐增多,成为人民法院亟须解决的实务问题。下面法律知识小编为您详细介绍商品房销售中的认购书。一、认购书的困惑认购书(又名认购意向书、购房订购单)是商品房买卖双方在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括:1.双方当事人基本情况;2.房屋基本情况(含位置、面积等);3.价款计算;4.签署正式契约的时限约定。这其中并没有包括定金条款。当然,以上仅为就一般情况而言,因认购书由开发商自行制订,内容详略程度差异较大。当我们借助法律思维方式去审视与分析认购书并试图将其归入固有的概念类型时,我们发现自己面临一棘手的困境:认购书到底是不是独立的合同?目前,法学界对此问题出现了两种观点:肯定的一方认为,认购书本身即为一买卖合同,双方当事人磋商后签订一书面的认购书,如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思,则从程序、形式、内容上看,认购书都已符合合同的成立要件。该派更有激进观点,认为日后之正式合同不过是对认购书的补充。否定派则认为,认购书与正式的房屋买卖合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断,认购书还不足以成立独立合同,因为认购书仅在于对签订正式合同的相关事宜的约定。该派激进观点认为,主合同(即正式买卖合同)尚未成立,作为从合同的认购书根本就无效。司法实践中普遍性的做法是倾向于采用肯定观点的,认为只要开发商具备预售或出售的条件,认购书为双方真实意思表示,且内容合法,则认购书具有法律拘束力。但这是否意味着购房者必须于认购书所约定的期限内与开发商签订合同,而不论正式合同的内容如何,否则开发商即可没收购房者的定金?这是认购书纠纷的症结之所在。二、认购书性质的辨析前文所列认购书内容的前三项有的确凿无疑,有的尚需于主合同中进一步明晰,惟有第四项内容存有歧义之可能,即约定购房者需于若干天内与开发商(或其代理商)签订合同,并为此交付定金。这个问题实际上产生于认购书与正式销售合同的关系,是两者之间的联结点。单纯从认购书本身欲解决此问题存有先天性的不足。认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于,它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中,普遍引起争议的买方“签署契约”的义务就应该界定为买方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务,而不应理解为买方已作出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时,对行为的内涵有默示性的要求,即双方在为签订正式合同而谈判之际,须尽最大努力,确保公平的谈判,一方对另一方不得强加不合理条件,不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。认购书为预约合同,具体说为预约合同中约定将进行谈判的预约。在如此理解的基础上对双方权责作如上配置方为合理。引入价值判断工具,可发现前文所举对认购书性质认定的正反两种观点皆有不足。若肯定独立合同的地位,购房者须对“签署契约”条款负责,轻则丧失定金,重则被迫与开发商签订违心之合同。且极易引发开发商的道德风险,先诱使对方签订认购书,收取定金,后抛出不合理之交易条件迫使对方接受。房屋交易的复杂性使普通购房者于签订认购书之际根本无法预知哪个环节可能有风险,但一味否定认购书的效力亦不妥。在签订认购书后,对于某些款型或具体到某套房屋,购房者有优先购买权,而开发商承担保留该标的的义务。在市场整体状况为供小求大或某楼盘特别热销时,开发商对认购书所负义务体现较明显。另外,视认购书为废纸的观点或做法虽用心良苦,却无益于培养自立的市场主体。只有把认购书放在买卖合同成立前的特定阶段加以考察,从两者的联结关系来看问题而不是孤立地加以分析,我们才能对认购书主体的权利义务有较为合理的认识。三、认购书中的定金在认购书中,直接体现双方利益的是定金。在签订认购书时,购房者须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。一般的做法是,购房者未能在认购书约定的期限内缴纳楼款或签署正式合同,则开发商就没收定金。定金和“签署契约”条款构成一整体,若日后签订了正式的购房合同,定金充抵房款;若未签署正式合同,定金成为购房者承担责任的方式。由于定金在认购书中约定并在主合同成立前交付并发挥作用,故关于定金的性质也有两种观点:一种观点认为,定金为证约定金,其作用在于证明开发商和购房者之间存在房屋买卖关系;另一种观点认为,定金作为担保方式之一种,主债务尚且不存在,定金自无从存在。该两种观点与前文关于认购书合同性质的两种观点是对应存在的。