名为房屋租赁实为房屋买卖的效力的认定是:未登记过户的为房屋租赁,已登记过户的为房屋买卖。我国实行不动产统一登记制度,房屋产权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力,未办理过户产权不发生转移。

法律依据

《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。